Cómo calcular la rentabilidad real de un piso en alquiler

Cuando alguien dice que un piso «renta un tanto por ciento», casi siempre habla de rentabilidad bruta: el alquiler anual dividido entre el precio. Es la cifra más bonita y la menos útil. Lo que de verdad te llega al bolsillo es otra cosa.

En esta guía vas a ver las tres cuentas que importan, los gastos que se suelen olvidar y un ejemplo con números inventados para que veas el método.

Rentabilidad bruta: la cifra de escaparate

Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra × 100.

Sirve para comparar rápido pisos entre sí, pero ignora los gastos de compra, los gastos anuales y los meses vacío. Úsala solo como primer filtro.

Rentabilidad neta: la que importa

Rentabilidad neta = (renta anual cobrada − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra + reforma) × 100.

Arriba van los ingresos reales menos todo lo que pagas cada año. Abajo, todo lo que has tenido que poner para que el piso empiece a rentar.

Gastos de compra (inversión inicial)

• Impuestos de la compraventa, que dependen del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma.
• Notaría, registro, gestoría y tasación.
• Reforma y puesta a punto: pintura, electrodomésticos, muebles si lo alquilas amueblado.
• Comisión de agencia, si la hay.

Gastos anuales

• IBI y tasas municipales.
• Comunidad de propietarios y posibles derramas.
• Seguros: hogar y, si lo contratas, de impago.
• Mantenimiento y reparaciones: algo se rompe todos los años. Reserva una cantidad aunque este año no toque.
• Gestión: si usas una agencia o administrador.
• Periodos vacíos: entre inquilinos puede haber meses sin cobrar. Cuéntalos como menor ingreso.
• Impagos: un riesgo real que conviene prever.

Consejo: Si dudas de un gasto, inclúyelo. Una inversión que solo funciona cuando no hay averías, ni meses vacíos, ni derramas no es una buena inversión: es una buena suerte.

Rentabilidad sobre capital propio (si hay hipoteca)

Si financias parte de la compra, interesa saber cuánto rinde tu dinero, no el piso entero. A esto se le llama a veces «cash on cash»:

Rentabilidad sobre capital propio = (renta anual − gastos anuales − cuotas de hipoteca del año) ÷ dinero propio aportado × 100.

El dinero propio es la entrada más los gastos de compra y la reforma. La hipoteca puede multiplicar la rentabilidad sobre tu capital, pero también multiplica el riesgo: si el piso se queda vacío o suben los tipos de un préstamo variable, la cuota se sigue pagando.

Ejemplo con números de ejemplo

Cifras inventadas solo para ilustrar el cálculo, no son referencia de mercado:

• Precio: 100.000 €. Gastos de compra y reforma: 15.000 €. Inversión total: 115.000 €.
• Alquiler: 600 € al mes, con un mes vacío al año: 6.600 € cobrados.
• Gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento): 1.600 €.

1. Bruta: 7.200 ÷ 100.000 × 100 = 7,2 % (con los doce meses cobrados).
2. Neta: (6.600 − 1.600) ÷ 115.000 × 100 ≈ 4,3 %.

Es el mismo piso, y la cifra baja casi a la mitad. Y todavía falta un paso: los impuestos sobre el rendimiento del alquiler, que dependen de tu situación fiscal y de la normativa vigente. Consulta con un asesor para saber cuánto te queda después de impuestos.

Errores que inflan la rentabilidad

• Calcular con el precio de anuncio del alquiler en lugar de la renta a la que realmente se alquilan pisos parecidos.
• Olvidar los gastos de compra en el denominador: en importes pequeños pesan mucho.
• Suponer doce meses cobrados todos los años, sin vacíos ni impagos.
• No contar tu tiempo: buscar inquilinos, atender averías y gestionar papeles es trabajo, aunque no lo cobres.
• Ignorar la liquidez: un piso no se vende en un día. Esa falta de flexibilidad también tiene un coste.

Checklist antes de comprar para alquilar

1. Comprueba la renta real de pisos parecidos alquilados en la zona, no solo los anuncios.
2. Pide los gastos de comunidad, IBI y si hay derramas aprobadas o previstas.
3. Revisa el estado del edificio y de las instalaciones.
4. Infórmate de la normativa de alquiler aplicable en tu municipio y comunidad.
5. Calcula la neta con un mes vacío al año como mínimo y una reserva para reparaciones.
6. Compárala con alternativas más líquidas: si la diferencia es pequeña, valora el trabajo y el riesgo que supone ser casero.

Si no tienes capital para un piso entero, mira cómo invertir en inmobiliario con poco dinero. Y si aún dudas entre vivir de alquiler o comprar, haz la cuenta de alquilar o comprar vivienda.

Contenido educativo, no es asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras del ejemplo son inventadas para explicar el método. Los impuestos y la normativa de alquiler varían: compruébalos con fuentes oficiales o un profesional.